2009年末，中國(guó)電信終以借殼上市的方式，亮出了其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的底牌

據(jù)財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊報(bào)道 2009年最后一天，中國(guó)電信酒店及房地產(chǎn)資產(chǎn)上市計(jì)劃獲重大進(jìn)展。12月31日，中衛(wèi)國(guó)脈(600640.SH)發(fā)布公告指出，其與中國(guó)電信之間關(guān)于酒店及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組方案獲得臨時(shí)股東大會(huì)通過(guò)，并收到國(guó)資委的批復(fù)。

中衛(wèi)國(guó)脈為中國(guó)電信的控股子公司。2009年11月17日，中衛(wèi)國(guó)脈公布重組計(jì)劃，其中包括收購(gòu)中國(guó)電信17億元酒店類(lèi)資產(chǎn)。

重組完成后，未來(lái)的中衛(wèi)國(guó)脈將成為中國(guó)電信旗下土地資源整合、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)。作為大型央企，中國(guó)電信及其分布在全國(guó)的數(shù)百家下屬公司，擁有大量的存量不動(dòng)產(chǎn)資源，包括土地和房產(chǎn)，在借得資本市場(chǎng)平臺(tái)之后，其發(fā)展引市場(chǎng)關(guān)注。

2005年3月，中國(guó)電信董事長(zhǎng)王曉初曾發(fā)表見(jiàn)解，不看好電信公司從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)。他認(rèn)為 ，電訊公司的土地為工業(yè)用地，若改為商業(yè)用地，需要補(bǔ)地價(jià)及長(zhǎng)時(shí)間才能進(jìn)行，所以，電訊商從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利空間有限，將土地出租反而更佳。

而4年之后，2009年，央企在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)頭一波蓋過(guò)一波的時(shí)候，中國(guó)電信終以借殼上市的方式，向業(yè)界亮出了其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的底牌。

借殼中衛(wèi)國(guó)脈

此次，中國(guó)電信進(jìn)軍房地產(chǎn)的平臺(tái)是在A股上市的中衛(wèi)國(guó)脈，中國(guó)電信擬把中衛(wèi)國(guó)脈不賺錢(qián)的尋呼業(yè)務(wù)剝離到中國(guó)電信在香港上市的中國(guó)電信H股公司，同時(shí)，向中衛(wèi)國(guó)脈注入17.27億元酒店類(lèi)資產(chǎn)。

中衛(wèi)國(guó)脈于2003年在A股上市，大股東幾經(jīng)變更后，2008年下半年，在中國(guó)電信行業(yè)第三次重組之際，隨中國(guó)衛(wèi)通的相關(guān)業(yè)務(wù)一起，被劃轉(zhuǎn)至中國(guó)電信。

2009年10月，中國(guó)電信即開(kāi)始將行政劃撥過(guò)來(lái)的中衛(wèi)國(guó)脈打造成自己進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)的平臺(tái)。

2009年11月17日，中衛(wèi)國(guó)脈公布的重組草案表示："在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，中國(guó)電信將以中衛(wèi)國(guó)脈作為中國(guó)電信待開(kāi)發(fā)土地資源整合、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理的平臺(tái)，通過(guò)向中衛(wèi)國(guó)脈注入土地、進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)等方式，發(fā)展中衛(wèi)國(guó)脈的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，促使中衛(wèi)國(guó)脈酒店運(yùn)營(yíng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。"

為規(guī)避同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，中國(guó)電信將中衛(wèi)國(guó)脈的基礎(chǔ)電信業(yè)務(wù)剝離，同時(shí)把酒店等輔業(yè)資產(chǎn)注入。其具體安排是，中衛(wèi)國(guó)脈向中國(guó)電信出售與數(shù)字和通信相關(guān)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，評(píng)估值為1.87億元，中國(guó)電信以現(xiàn)金支付對(duì)價(jià)；中衛(wèi)國(guó)脈向中國(guó)電信集團(tuán)實(shí)業(yè)中心以非公開(kāi)發(fā)行股份和現(xiàn)金方式購(gòu)買(mǎi)其持有的通茂控股100%股權(quán)，擬購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)評(píng)估值為17.03億元。價(jià)錢(qián)對(duì)沖后，由中衛(wèi)國(guó)脈對(duì)中國(guó)電信以11.02元/股定向增發(fā)股份填平。

中衛(wèi)國(guó)脈證券辦公室一位姓張的女士對(duì)記者說(shuō)，公司主要取得的是通茂控股旗下酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，收取管理費(fèi)，目前不開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)。

上市躁動(dòng)

2008年，規(guī)模巨大的中國(guó)電信合并報(bào)表后的凈利潤(rùn)為4.41億元，僅為上年的4.03%，同比下降96.3%。有關(guān)報(bào)告解釋為是因小靈通撥備所致，但以固話(huà)為主的中國(guó)電信業(yè)績(jī)下滑，已是一個(gè)事實(shí)。

據(jù)記者了解，中國(guó)電信旗下有不少地產(chǎn)和酒店，且大多處于一線(xiàn)城市的黃金地段，一旦成功將這些工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地，中國(guó)電信利潤(rùn)或?qū)⒋蠓岣摺?/p>

雖然中國(guó)電信已于2009年1月獲得了CDMA2000的3G牌照，在此前又納入中國(guó)聯(lián)通CDMA網(wǎng)絡(luò)，但中國(guó)聯(lián)通在將CDMA網(wǎng)絡(luò)劃撥給中國(guó)電信之前，已對(duì)C網(wǎng)(CDMA)用戶(hù)進(jìn)行了大量轉(zhuǎn)戶(hù)，從某種意義上說(shuō)，中國(guó)電信得到的是一張物理網(wǎng)絡(luò)。因而，如何尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)中國(guó)電信而言就尤為迫切。

高盛分析師Eliya認(rèn)為，在以ARPU(每用戶(hù)平均收入)值決定客戶(hù)質(zhì)量的電信業(yè)，中國(guó)電信的C網(wǎng)用戶(hù)ARPU在全亞洲都算比較低的，不僅與中移動(dòng)，即使和中國(guó)聯(lián)通相比，也相距甚遠(yuǎn)。并且，中國(guó)電信在獲得3G牌照后，要對(duì)CDMA網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行3G改造，又需一筆巨大投資。

中衛(wèi)國(guó)脈重組草案顯示，中國(guó)電信最近三年經(jīng)審計(jì)合并財(cái)務(wù)報(bào)表的主要數(shù)據(jù)為2006年凈利潤(rùn)181.74億元，2007年凈利潤(rùn)為248.03億元，2008年凈利潤(rùn)僅為4.41億元。 根據(jù)中國(guó)電信H股公司發(fā)布的2008年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，當(dāng)年其凈利潤(rùn)為9.79億元，僅為2007年242.92億元的4.03%。而股東應(yīng)占凈利潤(rùn)為8.84億元，僅為2007年241.95億元的3.7%。

中國(guó)電信在相關(guān)報(bào)告中指出，公司利潤(rùn)大幅度下滑主要是由于小靈通減值和四川震災(zāi)的影響。其中，2008年小靈通資產(chǎn)減值高達(dá)239.54億元，而自然災(zāi)害損失為34.28億元。 資深電信分析師付亮對(duì)記者表示，盡管H股公司凈利潤(rùn)大幅度下滑，但中國(guó)電信一次性將小靈通資產(chǎn)處理，雖然影響了短時(shí)的利益，而卻在3G元年到來(lái)前能甩下包袱，以后將輕裝前進(jìn)，值得其他運(yùn)營(yíng)商學(xué)習(xí)和借鑒。

而就在這一階段，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。 一位不愿具名的證券分析師對(duì)記者表示，中國(guó)電信短期內(nèi)依靠主業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)大幅回升并不現(xiàn)實(shí)，比較現(xiàn)實(shí)的選擇，就是選準(zhǔn)短平快利潤(rùn)高的行業(yè)下手。而眾多央企淘金房地產(chǎn)大賺的事實(shí)，不能不讓中國(guó)電信對(duì)其房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展寄予厚望，這也是其首先實(shí)現(xiàn)酒店資產(chǎn)上市的動(dòng)機(jī)所在。

酒店資產(chǎn)盈利偏弱

一位長(zhǎng)期關(guān)注中國(guó)電信的私募經(jīng)理分析認(rèn)為，中國(guó)電信各類(lèi)資產(chǎn)龐大，經(jīng)過(guò)多年努力，其電信資產(chǎn)、電信輔業(yè)資產(chǎn)分別在香港上市，尚有酒店、房地產(chǎn)以及大量對(duì)外股權(quán)投資，這些資產(chǎn)需要相繼剝離，此次中衛(wèi)國(guó)脈收購(gòu)?fù)频曩Y產(chǎn)，是剝離計(jì)劃的一部分。

記者注意到，2008年6月，中國(guó)電信曾擬轉(zhuǎn)讓其全資持有的通茂酒店30%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓掛牌價(jià)格為7.31億元。根據(jù)當(dāng)時(shí)的掛牌資料，截至2007年12月31日，通茂控股當(dāng)年合并報(bào)表口徑營(yíng)業(yè)收入6.8億元，合并報(bào)表口徑凈利潤(rùn)為919.05萬(wàn)元，扣除母公司非酒店業(yè)務(wù)損益后，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為632.66萬(wàn)元。

可見(jiàn)，通茂控股的盈利能力并不很強(qiáng)。

據(jù)記者調(diào)查了解，中國(guó)電信一共有41家酒店，這次注入中衛(wèi)國(guó)脈7家，同時(shí)委托其管理中國(guó)電信旗下未注入的 24 家。2009年12月15日，中衛(wèi)國(guó)脈發(fā)布的草案顯示，注入的7家酒店中，2009年1?9月份，合肥和平國(guó)際大酒店和慈溪錢(qián)塘國(guó)脈大酒店這2家為虧損狀態(tài)，其余幾家的利潤(rùn)均以百萬(wàn)元計(jì)，而委托管理的24家酒店中，有14家兩證(土地使用權(quán)證和用地規(guī)劃許可證)還不完善，2家酒店法人不擁有房產(chǎn)和土地。

據(jù)記者了解，除本次注入和托管的酒店外，中國(guó)電信擁有的其他酒店中，部分并非中國(guó)電信全資擁有， 注入或托管尚需獲得其他股東同意； 部分存在歷史遺留問(wèn)題；部分長(zhǎng)期虧損且已停止經(jīng)營(yíng)。[!--empirenews.page--]

中衛(wèi)國(guó)脈證券辦公室人士接受記者電話(huà)采訪(fǎng)時(shí)表示，委托經(jīng)營(yíng)管理的24家酒店，經(jīng)營(yíng)情況不是很理想，沒(méi)有注入上市公司是因?yàn)閾?dān)心注入進(jìn)來(lái)反而對(duì)投資者不負(fù)責(zé)任。重組完成后，中衛(wèi)國(guó)脈是酒店+地產(chǎn)模式，除了酒店，可能會(huì)整合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中國(guó)電信的土地資產(chǎn)不錯(cuò)，地段也很好。

中國(guó)電信是否聯(lián)合中衛(wèi)國(guó)脈一起拿地，進(jìn)軍房地產(chǎn)？中衛(wèi)國(guó)脈宣傳部的一位人士對(duì)記者說(shuō)："還沒(méi)做到這一步，中國(guó)電信有一些比較好的存量土地，至于后續(xù)什么時(shí)候會(huì)注入，我們不好妄加判斷。"

北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜褰邮苡浾卟稍L(fǎng)時(shí)談到，中國(guó)電信進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域能否成功，關(guān)鍵是看誰(shuí)來(lái)操作，人才非常重要。目前來(lái)看，國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，一是證監(jiān)會(huì)限制房地產(chǎn)企業(yè)再融資，二是2009年12月17日，中央五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，這些政策的效用尚待觀察，但短期對(duì)中國(guó)電信酒店資產(chǎn)借殼上市不會(huì)產(chǎn)生影響。