北京的發(fā)展帶來(lái)產(chǎn)業(yè)分化，產(chǎn)業(yè)外遷的跡象顯現(xiàn)。
遷移
紐曼公司于1996年成立于北京，產(chǎn)品涉及移動(dòng)存儲(chǔ)、汽車導(dǎo)航、手機(jī)、電腦等。早在2005年左右，紐曼的產(chǎn)品包括MP3、移動(dòng)存儲(chǔ)產(chǎn)品等，在同類產(chǎn)品銷售中，已經(jīng)名列前茅。
不過(guò)，這家在北京創(chuàng)立、成長(zhǎng)起來(lái)的企業(yè)，卻開(kāi)始從北京遷移。
2007年6月，北京紐曼數(shù)碼科技有限公司與長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)政府達(dá)成協(xié)議，紐曼總部將會(huì)搬遷至長(zhǎng)沙。
在此項(xiàng)消息公布后不久，根據(jù)長(zhǎng)沙市政府公布的信息，2007年6月29日，湖南紐曼數(shù)碼科技有限公司成立，注冊(cè)資本2500萬(wàn)元。
而紐曼在長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，獲得197畝土地，約131399平方米，其廠房設(shè)施建筑面積達(dá)到400多畝，該項(xiàng)目于2007年7月正式啟動(dòng)，2009年3月開(kāi)工建設(shè)，擁有15條國(guó)際先進(jìn)水平的自動(dòng)化產(chǎn)品生產(chǎn)線。
如果是北京要獲得同等面積的土地，代價(jià)必然是昂貴的，而在長(zhǎng)沙，情況則大不同。
與長(zhǎng)沙簽訂合同后，紐曼負(fù)責(zé)人曾對(duì)媒體表示，湖南在招商引資環(huán)境和政策方面提供了很多優(yōu)惠，是紐曼南遷的重要原因之一。
根據(jù)北京市工商局查詢到的企業(yè)信息，2009年12月14日，湖南紐曼數(shù)碼科技有限公司北京辦事處注冊(cè)成立，其辦公地址位于上地嘉華大廈D1005，而北京紐曼公司的辦公地點(diǎn)是嘉華大廈D1004。
不過(guò)，紐曼南遷，更多的是一種拓展。2010年底紐曼副總裁吳廣祥表示：并不是把所有的東西都搬到長(zhǎng)沙去，紐曼的研發(fā)和開(kāi)發(fā)工作一直是在深圳和北京，北京一直是紐曼的研發(fā)中心，產(chǎn)品的前期研發(fā)則放在深圳，這是不會(huì)變的。我們只是把產(chǎn)品加工這一塊放到湖南去，因?yàn)樵诤衔覀冇凶约旱墓I(yè)園。
正是南遷使得紐曼迅速完成了基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，2009、2010年，紐曼在原有產(chǎn)品線基礎(chǔ)上，布局手機(jī)和平板電腦產(chǎn)品線。
擠出效應(yīng)
正略鈞策資深顧問(wèn)張輝認(rèn)為，隨著城市的發(fā)展，確實(shí)會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)外遷的現(xiàn)象。以一線城市為例，傳統(tǒng)制造業(yè)的外遷已是必然，資金密集型、智力密集型行業(yè)如銀行、證券、保險(xiǎn)等行業(yè)留了下來(lái)。
張輝表示，以北京為例，中關(guān)村區(qū)域就是一個(gè)明顯的例子，中關(guān)村最早以展品展示、貿(mào)易為主，而現(xiàn)在變成以研發(fā)為主，產(chǎn)業(yè)升級(jí)的效果很明顯；此外，珠三角、長(zhǎng)三角同樣遵循了這樣一條產(chǎn)業(yè)更替的道路，最早期以“三來(lái)一補(bǔ)”(來(lái)料加工、來(lái)樣加工、來(lái)件裝配和補(bǔ)償貿(mào)易)的加工、制造為主，地方政府首先需要解決的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口就業(yè)的問(wèn)題，后來(lái)才開(kāi)始轉(zhuǎn)型。“從高中低端產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，高端產(chǎn)業(yè)包括金融服務(wù)、管理咨詢、信息產(chǎn)業(yè)等資本密集型、智力密集型產(chǎn)業(yè)，中端產(chǎn)業(yè)包括高端的制造業(yè)，屬于資本密集和勞動(dòng)密集同時(shí)存在；低端產(chǎn)業(yè)則是指勞動(dòng)密集型行業(yè)。”張輝表示，同樣，這些產(chǎn)業(yè)按高、中、低端來(lái)看，其對(duì)成本的承受能力的高低，也遵循了這一規(guī)律，而這些成本包括勞動(dòng)力成本、居住辦公成本、交通成本等。
實(shí)際上，不僅傳統(tǒng)制造業(yè)在北京離開(kāi)，從紐曼總部南遷來(lái)看，智力密集型與勞動(dòng)密集型同時(shí)并存的中端行業(yè)，也在離開(kāi)北京。
根據(jù)本報(bào)記者從天津某開(kāi)發(fā)區(qū)了解到的信息，包括國(guó)內(nèi)一流的信息技術(shù)外包企業(yè)等純粹的智力密集型企業(yè)，也計(jì)劃在天津開(kāi)辟重要的業(yè)務(wù)陣地。該開(kāi)發(fā)區(qū)招商負(fù)責(zé)人表示，許多有意向的企業(yè)，都是來(lái)自一線城市。
而北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的變化，也能為北京產(chǎn)業(yè)的分化提供一定的佐證。
世邦魏理仕辦公樓服務(wù)部董事黃蔚說(shuō)，今年一季度和去年四季度比，情況就已經(jīng)大不同，簡(jiǎn)單說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)不是看出租率，而是看誰(shuí)的租金貴。去年租金還是200元/平方米/月，現(xiàn)在就已經(jīng)到了300元/平方米/月?！坝捎谧饨鹂焖偕蠞q，現(xiàn)在反而出現(xiàn)這樣一種趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商不再看企業(yè)資質(zhì)、屬于哪一類行業(yè)，誰(shuí)付得起租金，就租給誰(shuí)?！秉S蔚說(shuō)，現(xiàn)在市場(chǎng)需求量的旺盛可以說(shuō)前所未見(jiàn)，需求量主要來(lái)自PE、私募、投資、銀行、能源、制藥等行業(yè)，并且是以中資企業(yè)為主。
在以往的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)中，外資公司是最主要的客戶源之一。現(xiàn)在情況發(fā)生了很大的變化，黃蔚表示，現(xiàn)在一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象就是中資公司的崛起，他們做決定快、給的租金高。金融危機(jī)之后，甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)，中資公司就比外資活躍，而這些中資公司以金融業(yè)為主。
不僅如此，中資公司在甲級(jí)寫字樓租賃中的數(shù)量，也相當(dāng)可觀。“以金融街為例，去年的成交量中，一半以上的成交都是中資公司?！秉S蔚說(shuō)，以位于金融街的甲級(jí)寫字樓太平洋保險(xiǎn)大廈為例，該寫字樓于去年10月正式面向市場(chǎng)招租，總建筑面積7萬(wàn)多平方米，今年2月已經(jīng)滿租，全部租戶都是中資公司，主要是金融機(jī)構(gòu)。目前，該寫字樓租金達(dá)380元/平方米/月。
黃蔚表示，據(jù)她目前所知的租賃需求在1萬(wàn)平方米以上四個(gè)大單租戶，分別是兩個(gè)央企、兩個(gè)跨國(guó)公司。
在甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，租金高企以及金融、銀行等實(shí)力豐厚租戶的爭(zhēng)奪，實(shí)際上已經(jīng)在逐步擠壓一些競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱的行業(yè)。
以IT行業(yè)為例，以該行業(yè)的傳統(tǒng)來(lái)看，其要求租金相對(duì)較低，又希望有好的辦公環(huán)境、激發(fā)員工的創(chuàng)造力，此外，和銀行、咨詢等行業(yè)不同，IT行業(yè)一般還需要生產(chǎn)投資部分，有研發(fā)和生產(chǎn)成本。
黃蔚表示，不久前其代理過(guò)一個(gè)電腦品牌公司的租賃交易，租賃面積超過(guò)1萬(wàn)平方米，最后在一個(gè)郊區(qū)項(xiàng)目中成交。
隨著核心商務(wù)區(qū)寫字樓租金的上漲，“郊區(qū)化”正在成為一種趨勢(shì)，即搬遷到非核心商圈的寫字樓，望京、酒仙橋等相對(duì)偏遠(yuǎn)區(qū)域已經(jīng)顯示出其吸引力?！皬氖澜绶秶鷥?nèi)來(lái)看，發(fā)達(dá)國(guó)家的CBD入駐行業(yè)是比較集中的，以銀行、咨詢、投資行業(yè)為主。從這一點(diǎn)來(lái)看，北京目前還比較多元?！秉S蔚說(shuō)。
隨著城市的發(fā)展，辦公租金以及居住、生活成本的不斷上升，北京的產(chǎn)業(yè)擠出效應(yīng)還將進(jìn)一步進(jìn)行。