康佳“不務(wù)正業(yè)”圓夢(mèng)地產(chǎn)

位于深圳市南山區(qū)深南路華僑城黃金路段，被康佳集團(tuán)總部盤(pán)踞的3.7萬(wàn)平方米土地，在不久之后將成為盤(pán)活康佳業(yè)績(jī)的重要資產(chǎn)。

6月2日，由于主業(yè)萎靡一直處于“缺錢(qián)”狀態(tài)的彩電巨頭康佳，突然對(duì)外宣布將向中國(guó)銀行和浦東商業(yè)銀行申請(qǐng)總額為77.1億元的貸款授信，與此同時(shí)康佳集團(tuán)還再次向大股東華僑城集團(tuán)提出了不超過(guò)15億元的短期拆借資金的額度需求。

6月6日，康佳集團(tuán)總裁辦有關(guān)人士向本報(bào)記者委婉確認(rèn)了外界關(guān)于77億大規(guī)模融資是為啟動(dòng)其深圳南山區(qū)總部商住項(xiàng)目的猜測(cè)：“這次銀行授信主要是為了滿足康佳集團(tuán)，以及康佳通信科技和康佳同創(chuàng)電器業(yè)務(wù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，而總部從工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商住用地還需要向深圳市政府補(bǔ)交土地出讓金，最快也要年底才能啟動(dòng)。”

康佳運(yùn)籌多年的地產(chǎn)夢(mèng)終得夢(mèng)圓。知情人士認(rèn)為，康佳從2009年開(kāi)始向中國(guó)銀行申請(qǐng)授信，以及2010年以來(lái)多次向華僑城集團(tuán)拆借資金，都是在為總部土地更新單元規(guī)劃做準(zhǔn)備。在此幾年間，主業(yè)低迷多時(shí)的康佳業(yè)績(jī)幾乎跌入了谷底，2011年銷(xiāo)售收入繼續(xù)下跌5%至162億元，凈利潤(rùn)更是大幅下滑70%至虧損2.5億元。不僅如此，它的創(chuàng)新速度也大幅減慢，2011年康佳推出新品37種，僅占市場(chǎng)的3%，除此之外，傳統(tǒng)的手機(jī)業(yè)務(wù)也在智能手機(jī)的大潮中顯得跟不上時(shí)代。

值得注意的是，縱觀康佳，包括創(chuàng)維數(shù)碼、TCL多媒體等彩電企業(yè)，都在對(duì)原有的部分工業(yè)用地進(jìn)行新的規(guī)劃。對(duì)于正在面臨產(chǎn)能過(guò)剩、競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度的彩電巨頭而言，地產(chǎn)或仍是值得投資的“朝陽(yáng)”產(chǎn)業(yè)。

資產(chǎn)騰挪術(shù)

這在深圳已經(jīng)不是什么秘密?？导眩约捌浯蠊蓶|華僑城集團(tuán)多年來(lái)一直在謀劃如何將康佳手中的最值錢(qián)的土地廠房等固定資產(chǎn)“變現(xiàn)”。

康佳集團(tuán)有關(guān)人士6月6日告訴記者，“其實(shí)康佳從2000年開(kāi)始就一直在調(diào)整自己的生產(chǎn)基地，目前其彩電的主要工廠都集中在東莞、江蘇昆山和黑龍江牡丹江等地方，而在深圳南山區(qū)總部?jī)H僅保留了兩條手機(jī)生產(chǎn)線和公司總部。”

康佳集團(tuán)幾年前就向深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)第二直屬管理局提交了總部廠區(qū)更新單元規(guī)劃的方案，然而期間因?yàn)榭导鸭瘓F(tuán)將液晶模組生產(chǎn)線搬到江蘇昆山而與深圳市政府關(guān)系微妙，申請(qǐng)被一度擱置后直到去年10月才獲得深圳市城市規(guī)劃委員會(huì)建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會(huì)審批并獲原則通過(guò)。

根據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)下發(fā)的《南山區(qū)康佳集團(tuán)總部廠區(qū)更新單元規(guī)劃》，深圳康佳總部改造后的項(xiàng)目為“集研發(fā)、辦公、商業(yè)等多元功能為一體的城市綜合體”，其中拆遷用地面積為37251.8平方米，計(jì)容積率建筑面積為26萬(wàn)平方米。據(jù)康佳集團(tuán)總裁辦楊賽清介紹，康佳集團(tuán)2010年下半年已經(jīng)開(kāi)始在深圳南山區(qū)科技園建設(shè)新的康佳總部大樓，“新的總部大樓目前依然在裝修，按計(jì)劃是年底前交付使用，屆時(shí)康佳總部所有部門(mén)將搬遷到新的大樓，而到時(shí)改造項(xiàng)目的拆遷才可以起步，現(xiàn)在康佳依然在與深圳有關(guān)部門(mén)進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓金的協(xié)商。”

屆時(shí)，康佳通信科技在原總部的兩條生產(chǎn)線也將停產(chǎn)，而康佳集團(tuán)在與深圳市政府協(xié)商后決定在光明新區(qū)新建新的智能手機(jī)生產(chǎn)基地。

彩電業(yè)現(xiàn)“土地”變現(xiàn)潮

年底啟動(dòng)拆遷，明后年建設(shè)——深圳市深南路的地標(biāo)之一康佳集團(tuán)總部將在不久之后變?yōu)閮纱?3層高的商用樓。

康佳集團(tuán)有關(guān)人士表示，該商業(yè)項(xiàng)目前期還需要補(bǔ)交土地轉(zhuǎn)讓金，按照原則審批過(guò)的方案，該項(xiàng)目容積率很高，項(xiàng)目主體是兩座63層的高樓配以部分配套建筑，但是在開(kāi)工前該方案改變的可能性依然很大。

顯然這一項(xiàng)目建設(shè)有巨大的資金缺口，中國(guó)銀行和浦東發(fā)展銀行提供的授信將主要解決該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金問(wèn)題，而對(duì)于現(xiàn)有的彩電、商用顯示、智能手機(jī)等業(yè)務(wù)，康佳將主要依靠華僑城集團(tuán)臨時(shí)拆借的資金來(lái)滿足其主業(yè)日常的資金需要。

然而對(duì)于康佳來(lái)說(shuō)，要恢復(fù)其在彩電和手機(jī)領(lǐng)域的市場(chǎng)地位難度很大，帕勒咨詢(xún)資深董事羅清啟表示，“在彩電領(lǐng)域TCL、創(chuàng)維和海信無(wú)論在規(guī)模還是利潤(rùn)上都處于領(lǐng)先的位置，而康佳過(guò)去幾年的策略過(guò)于集中在中低端電視的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，其毛利率要遠(yuǎn)低于海信、創(chuàng)維等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。”

以地產(chǎn)反哺主業(yè)，這在家電領(lǐng)域已不是新鮮事。2005年的海信地產(chǎn)，樹(shù)立了為地產(chǎn)為彩電主業(yè)進(jìn)行資金輸血的典范。近期，TCL集團(tuán)董事長(zhǎng)李東生也曾表示，TCL也將無(wú)錫、惠州和武漢、呼和浩特等地的工業(yè)用地進(jìn)行了用途調(diào)整，TCL的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是集中在這些更換用途后的土地的使用上；而長(zhǎng)虹更是在綿陽(yáng)完成工業(yè)用地置換后，又在成都和綿陽(yáng)等地儲(chǔ)備了價(jià)值超過(guò)50億元的幾千畝土地。

同樣位于深圳的創(chuàng)維數(shù)碼，近日也宣布了自己在公明的工廠用地由工業(yè)改商用的調(diào)整計(jì)劃，涉及建筑面積約423，290平方米。

創(chuàng)維集團(tuán)總裁楊東文6月6日表示，“目前創(chuàng)維正在尋求地產(chǎn)行業(yè)的合作伙伴來(lái)共同開(kāi)發(fā)，加上我們?cè)诮ǖ陌雽?dǎo)體設(shè)計(jì)中心，創(chuàng)維正在盤(pán)活自己的資產(chǎn)，我們的工業(yè)基地將主要在深圳寶安石巖、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)、內(nèi)蒙古呼和浩特和南京溧水。”

在外界看來(lái)彩電行業(yè)集體進(jìn)入新一輪的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中有些不務(wù)正業(yè)，但是羅清啟表示，“彩電行業(yè)未來(lái)市場(chǎng)的潛力隨著補(bǔ)貼政策不斷推出而被透支，2014年后國(guó)內(nèi)彩電市場(chǎng)可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，彩電廠商一方面處理閑置的土地資產(chǎn)，一方面也可以通過(guò)地產(chǎn)項(xiàng)目等開(kāi)發(fā)來(lái)為未來(lái)創(chuàng)造新的利潤(rùn)和收入增長(zhǎng)點(diǎn)。”